| |||
|
Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Вступил в силу 31 января 1998 года, предоставил гражданам и юридическим лицам возможность выбора – заключать сделки с недвижимостью как в квалифицированной нотариальной форме, так и в предусмотренной Гражданским кодексом Российской Федерации простой письменной форме (ППФ). Обязательная нотариальная форма сохранена только для некоторых сделок. Подготовка проектов договоров требует достаточной юридической квалификации, знания особенностей правового режима недвижимого имущества, ряда положений гражданского жилищного, семейного и корпоративного законодательства. В настоящее время, когда на всей территории России действует система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо также знать и особенности правового регулирования деятельности учреждений юстиции по государственной регистрации прав, а также самой процедуры государственной регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – особый институт российского гражданского права. Предусмотренная законом процедура государственной регистрации при отчуждении недвижимости значительно расширяет возможности выбора сторонами способов оплаты и передачи имущества, нежели процедура простого учёта правоустанавливающих документов на недвижимость. В настоящее время учреждениями юстиции ведётся Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В нём осуществляются как регистрация прав на недвижимое имущество, так и регистрация сделок с недвижимостью, а также регистрация ограничений (обременений) прав. Это разные регистрационные действия влекущие различные правовые последствия. Кроме того, учреждения юстиции выдают содержащуюся в Едином реестре информацию о зарегистрированных правах и сделках. На рынке недвижимости существуют определённые правила, с которыми придётся столкнуться при совершении сделок. Описание сложной процедуры государственной регистрации изложено простым языком и понятно не только специалисту, но и не подготовленному человеку. Перечень документов, необходимых для регистрации, и информация о необходимых платежах, налогах и льготах при оформлении прав на недвижимость должны помочь сократить затраты времени и средств. Особенностью государственной регистрации является заявительный порядок. Только по заявлению правообладателя или иного заинтересованного лица начинаются регистрационные действия и выдаётся информация. Основной идеей Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является гласность и публичность оборота недвижимого имущества для обеспечения «прозрачности» рынка недвижимости. В соответствии с указанным Законом во всех регионах Российской Федерации есть учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – учреждение юстиции). Учреждения юстиции являются органами бесспорной юрисдикции, поскольку в соответствии со ст. 2 Федерального закона только государственная регистрация является единственным доказательством права на недвижимость. С целью защиты законных интересов всех участников рынка недвижимости учреждения юстиции осуществляют также проверку действительности поданных заявителем документов, правовую экспертизу и проверку законности сделок с недвижимым имуществом, а также выдают информацию о зарегистрированных правах по месту нахождения недвижимого имущества. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» имеет ещё одну важнейшую особенность. С вступлением в силу 31 января 1998 года отменено обязательное нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью жилого назначения: квартирами, комнатами, жилыми домами, а также с земельными участками, ранее установленное законодательством. В соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) не требуется обязательного нотариального удостоверения также сделок с недвижимостью нежилого назначения: гаражами, садовыми и дачными домами, хозяйственными строениями, иными зданиями, помещениями и сооружениями нежилого назначения независимо от того, кто их заключает – физическое или юридическое лицо. ОСНОВЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О НОТАРИАТЕ Вводятся в действие ПОСТАНОВЛЕНИЕМ ВС РФ от 11.02.93 N 4463-1, от11 февраля 1993 года N 4462-1 Нотариату отведена важная роль в защите прав субъектов правоотношений по поводу недвижимого имущества. В функции частных и государственных нотариусов входят удостоверение бесспорных прав и фактов, удостоверение сделок, наложение запретов, осуществление иных действий, подтверждающих и защищающих права. Установленный Основами законодательства Российской Федерации о нотариате 1993 года порядок совершения нотариальных действий дополнительно гарантирует обратившимся соблюдение их прав и законных интересов. Так, установление личности, проверка право- и дееспособности сторон, проверка полномочий представителя, принадлежности отчуждаемого имущества, отсутствия противоречий требованиям действующего законодательства (ст. 42, 43, 45, 54 Основ), а также гарантий возмещения ущерба являются действенной формой защиты прав граждан, обращающихся к нотариусу как к квалифицированному юристу. Следует подчеркнуть, что нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством установлена обязательная нотариальная форма, а также другие сделки по желанию сторон. Следовательно, обращение к нотариусу – это право граждан и организаций, но не обязанность, которая вследствие высоких взимаемых государственных пошлин и тарифов становится всё более обременительной. Выбор «удостоверять – не удостоверять», перед которым стоят участники сделки, имеет важное значение. Отмена правил об обязательном нотариальном удостоверении некоторых сделок с недвижимым имуществом, связанная с датой вступления в силу указанного Закона, не означает возложения функций нотариата на органы государственной регистрации. В органы государственной регистрации представляются уже надлежащим образом оформленные и подписанные сторонами документы. Тексты договоров могут быть подготовлены самими гражданами как самостоятельно, так и с помощью квалифицированной юридической консультации. Учреждения юстиции обязаны провести правовую экспертизу и проверку законности сделок с недвижимостью независимо от того, заключена она в простой письменной или нотариальной форме. Договор должен соответствовать требованиям законодательства, и к нему должны быть приложены необходимые документы. Гражданам и организациям в большинстве случаев действующим законодательством предоставлено право самостоятельно решать, обращаться ли к услугам нотариуса и нести дополнительные расходы в зависимости от цены отчуждаемой недвижимости, либо заключать договоры в простой письменной форме. Заключение договоров в простой письменной форме избавляет граждан от желания занизить цену недвижимости с целью «сэкономить» на уплате нотариальной пошлины или тарифа. Указание реальной цены договора является действенной гарантией возврата всей фактически уплаченной суммы покупателю, если в последствии сделка будет расторгнута или признана недействительной. В любом случае обязательной является лишь государственная регистрация – юридический акт признания и подтверждения государством заключаемых сделок и приобретаемых прав, при этом зарегистрированное право или сделка могут быть оспорены только в суде. НА ГЛАВНУЮ ВСЕ СТАТЬИ ВСЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ВАШ КОММЕНТАРИЙ |
