ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ – КАК ОФОРМИТЬ СВОИ ПРАВА

Для того чтобы правильно оформить свои права на недвижимость надо знать ключевые положения законодательства, устанавливающие обязательность государственной регистрации. Эти положения таковы.

1. Право собственности и иные вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Право на вновь создаваемое (построенное) недвижимое имущество также возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ).

2. Регистрации подлежат не только сами права, но также их ограничение (обременение), переход и прекращение (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Примерами ограничения прав являются арест, залог недвижимости (ипотека), аренда, рента (пожизненное содержание с иждивением), сервитут, доверительное управление.

3. Сделки с землёй и иной недвижимостью также подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 164) и признаются заключенными с момента регистрации (п. 3 ст. 433), если иное не установлено законом.

4. Регистрации подлежит отчуждение имущества, а право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации права (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

И Гражданским Кодексом, и Федеральным законом от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации прав) устанавливаются два вида регистрации: регистрация прав и регистрация сделок, причём регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею. Важным также является то, что в учреждениях юстиции производится регистрация не объектов недвижимости (учёт и регистрацию объектов недвижимости осуществляют организации кадастрового и технического учёта), не документов на недвижимость, не физических и юридических лиц, которые приобрели недвижимость, а именно прав на недвижимость и сделок с ней.

ЧТО ТАКОЕ НЕДВИЖИМОСТЬ ?

Статьёй 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации определены следующие критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, в соответствии с которыми все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.

1) К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе – земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты.

2) Критерием отнесения объектов ко второй группе является прочная связь с землёй, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся, например, леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

3) Если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они являются недвижимым имуществом (недвижимость по закону). Гражданский кодекс относит к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 130). Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но также и потому, что они являются «движущимися участками территории», находящимися под юрисдикцией Российской Федерации. Недвижимостью признаётся и особый объект гражданских прав – предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ).

Жилые и нежилые помещения могут быть отнесены к недвижимости как по второму критерию (невозможность перемещения без соразмерного ущерба назначению), так и в силу специального указания в законе, что не имеет принципиального значения для их правового режима. Можно сказать, что независимо от физической природы и сущности гражданско-правовых отношений недвижимым имуществом являются объектом с юридическим режимом недвижимости, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе нормам о государственной регистрации прав и сделок.

ПЕРЕЧЕНЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ:

1) земельные участки (ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Закона о государственной регистрации);
2) участки недр (там же);
3) обособленные водные объекты (там же);
4) леса (там же);
5) многолетние насаждения (там же);
6) здания (ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Закона о государственной регистрации), части зданий (ст. 5 Закона о товариществах собственников жилья);
7) сооружения (ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Закона о государственной регистрации прав), сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст. 1 Закона об основах федеральной жилищной политики);
8) нежилые помещения (ст. 1 Закона об основах федеральной жилищной политики, ст. 1 Закона о государственной регистрации прав, ст. 1 Закона о товариществах собственников жилья); части помещений (ст. 26 Закона о государственной регистрации прав);
9) жилые дома (ст. 558 ГК РФ, ст. 5 Закона об ипотеке, ст. 1 Закона об основах федеральной жилищной политики), в том числе жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан);
10) части жилых домов (ст. 558 ГК РФ, ст. 5 Закона об ипотеке, ст. 6 Закона об основах федеральной жилищной политики);
11) квартиры (ст. 289, 558 ГК РФ, ст. 1 Закона об основах федеральной жилищной политики);
12) части квартир (ст. 558 ГК РФ, ст. 6 Закона об основах федеральной жилищной политики), в том числе состоящие из одной или нескольких комнат (ст. 5 Закона об ипотеке), жилые помещения в коммунальных квартирах (ст. 16 Закона об основах федеральной жилищной политики);
13) комнаты (ст. 9 Закона о товариществах собственников жилья, ст. 5 Закона об ипотеке, Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 года № 25-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросами Волгоградской областной думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В. А. Мостипанова»);
14) иные жилые помещения в жилых домах и других строениях (ст. 288 ГК РФ, ст. 1 Закона об основах федеральной жилищной политики);
15) дачи (п. 4 ст. 218 ГК РФ, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), или жилые строения на дачных участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан);
16) садовые дома (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 1 Закона о товариществах собственников жилья, ст. 5 Закона об ипотеке), или жилые строения на садовых участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан);
17) гаражи (п. 4 ст. 218 ГК РФ, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 1 Закона о товариществах собственников жилья, ст. 5 Закона об ипотеке);
18) строения потребительского значения (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), приусадебные хозяйственные постройки (ст. 1 Закона об основах федеральной жилищной политики); хозяйственные строения и сооружения на садовых и дачных участках (ст. 1 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан);
19) объекты незавершённого строительства (ст. 25 Закона о государственной регистрации прав, п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 года № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
20) предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК РФ, ст. 1 Закона о государственной регистрации прав).

Следует отметить, что кондоминиумы, упомянутые в ст. 1 Закона о государственной регистрации, не могут быть отнесены к объектам гражданских прав. Как определено Законом о товариществах собственников жилья, кондоминиум является единым комплексом недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нём жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности разных лиц (домовладельцев). Остальное имущество, предназначенное для обслуживания и использования помещения в кондоминиуме (общее имущество), находится в долевой собственности домовладельцев. В соответствии со ст. 23 Закона о государственной регистрации прав в Едином государственном реестре регистрируются права домовладельцев на принадлежащие им помещения в кондоминиуме, а также право долевой собственности на общие объекты недвижимого имущества: земельные участки, общие помещения, здания и сооружения.

В приведённом выше перечне имеются ввиду индивидуальные жилые дома. Многоквартирный жилой дом, как и кондоминиум, не является единым объектом права. Нельзя отнести к единому объекту вещных прав и домовладение, включающее жилой дом и хозяйственные постройки. В состав домовладения могут входить несколько жилых домов, гаражей и других строений потребительского значения, принадлежащих разным лицам.

Отсутствуют в приведённом перечне и такие «объекты» как «доля квартиры», «доля дома», «земельная доля». В случае общей собственности объектом права являются указанные в перечне объекты недвижимости, доли могут быть определены в праве собственности, но не в самом объекте. Вместе с тем, наличие в собственности, например, части жилого дома, состоящей из конкретных помещений, не означает наличие права общей собственности на жилой дом в целом. В этом случае дом, сохраняя физическую и учётную целостность, не является объектом гражданских прав. Объектами подлежащими регистрации являются конкретные части дома (конструкции, оборудование, общие помещения) возникает у собственников обособленных частей дома в силу п. 1 ст. 290 ГК РФ и не требует отдельной регистрации.

ЧТО ТАКОЕ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА?

Регистрация права осуществляется внесением государственным регистратором записи о праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правила ведения Единого реестра утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219. запись о праве содержит четыре основных элемента:

1) субъект права (правообладатель);
2) объект права (имущество);
3) вид права (собственность и другие вещные права;
4) основание (правоустанавливающий документ).

Запись о праве даёт ответ на вопрос: «Кто, на что, какое право и каким образом приобрёл?».

Произведённая государственная регистрация подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права (ст. 14 Закона о государственной регистрации прав). Причём право считается зарегистрированным и соответственно возникшим с момента внесения записи в Единый реестр, но не с даты выдачи Свидетельства. Регистратор может внести запись о праве, например сегодня, а Свидетельство подготовить и подписать через неделю. Но собственником владелец станет с даты внесения записи в реестр, даже если Свидетельство получит на руки намного позже. К тому же Свидетельство можно не получать, поскольку согласно п. 3 ст. 131 ГК РФ оно выдаётся «по ходатайству правообладателя». Если же правообладатель не заявит о его выдаче, то учреждение юстиции не обязано его подготовить. Правда, не имея на руках Свидетельства, собственник лишается доказательства существования зарегистрированного права.

ЧТО ТАКОЕ СВИДЕТЕЛЬСТВО О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО?

Образец Свидетельства также установлен Постановлением правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219. Свидетельство о государственной регистрации прав является документом строгой отчётности, имеет степень защищённости на уровне ценной бумаги, учётную серию и номер. Подобно ценной бумаге не предъявителя, бланк Свидетельства должен быть надёжно защищён от подделки: иметь водяной знак, возможно применение голограмм, гербов, портретов, специальных красок и пр.

Свидетельство повторяет структуру записи о праве, оно содержит: 1) данные о правообладателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства); 2) описание объекта: назначение (жилой дом, квартира, гараж и пр.), адрес, площадь этажность (этаж), кадастровый номер, присвоенный БТИ или земельным комитетом; 3) вид зарегистрированного права (собственность и другое вещное право); 4) основание приобретённого права – тот документ, который был представлен в учреждение юстиции в качестве правоустанавливающего (например, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилого помещения, решение суда о признании права, договор купли-продажи, дарения, мены и пр.).

Важной информацией, содержащейся в Свидетельстве, являются существующие ограничения (обременения) зарегистрированного права. Если такие ограничения (обременения) зарегистрированы в реестре на момент выдачи Свидетельства, то это должно быть указано в Свидетельстве. С другой стороны, если в Свидетельстве сведения об ограничениях (обременениях) отсутствуют, то это не значит, что они не могли появиться позже. Поэтому наилучшим подтверждением их отсутствием является выписка из Единого государственного реестра по данному объекту с наиболее поздней датой выдачи.

В Свидетельстве указываются две даты: в верхней части – дата выдачи, а в нижней дата внесения записи в Единый реестр. Даты могут совпадать, но дата выдачи может быть и позднее даты внесения записи в реестр (но никак не раньше!).

На договоре, на основании которого зарегистрировано право, проставляется заверенный подписью регистратора и гербовой печатью штамп: «Свидетельство о государственной регистрации Серия Номер», в котором указываются вид права, серия и номер бланка строгой отчётности, на котором напечатано Свидетельство, дата его выдачи. Договор с регистрационным штампом служит подтверждением прав вместе со Свидетельством, в котором он указан в качестве основания.

Содержание Свидетельства также определяется Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утверждённой приказом Минюста России, Минимущества, Госстроя и Росземкадастра 3 июля 2000 года № 194/16/1/168 (далее именуется Инструкция Министерства юстиции о порядке заполнения и выдаче свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах и информации о зарегистрированных правах.

В соответствии с п. 1 данной Инструкции по ходатайству правообладателя Свидетельство о государственной регистрации может быть выдано повторно, например, взамен утерянного, пришедшего в негодность. Свидетельство выдаётся повторно пока подтверждённое им право принадлежит заявителю согласно данным единого государственного реестра (то есть, пока он является правообладателем недвижимого имущества).

В чём состоит ещё одна особенность регистрации прав? В ГК РФ существует понятие правоспособности: способностью иметь гражданские права обладают все граждане, независимо от возраста. Правоспособность возникает с момента рождения гражданина и прекращается его смертью. Это означает, что после смерти гражданина государственная регистрация его права осуществлена быть не может. После смерти все права прекращаются, и никаких новых прав приобретено быть не может, в день смерти открывается наследство, в которое включается то, что приобрёл гражданин при жизни. Если он, например, приобрёл недвижимое имущество, но не зарегистрировал при жизни своё право, то оно не считается возникшим и с наследованием этого имущества могут быть большие проблемы.

ВСЕ ЛИ ПРАВА НА НЕДВИЖИМОСТЬ ПОДЛЕЖАТ РЕГИСТРАЦИИ ?

Государственной регистрации в учреждениях юстиции подлежат только вещные права. Что такое вещное право на недвижимость? Понятие хорошо знакомое: «этот дом - моя собственность», «этот земельный участок – моя собственность». Основное вещное право – право собственности, быть в моей собственности – значит, больше не быть ни в чьей. Правда, вместо «моей собственности» возможна «наша собственность», это случай общей собственности. Существует особое вещное право на жилые помещения – право члена семьи собственника этого помещения (гл. 18, ст. 292 ГК РФ). Это право пользования жилым помещением, условия которого регулируются жилищным законодательством и которое не прекращается при отчуждении квартиры (дома) собственником. Если граждане проживают (прописаны) в квартире, приватизация или купля-продажа которой оформлена только на одного члена семьи, продажа им квартиры вовсе не означает, что остальные члены семьи обязаны выписаться из неё, не может этого потребовать и новый собственник квартиры. Но это вещное право, в отличие от права собственности, государственной регистрации не подлежит, а права членов семьи защищаются другими способами.

Сложнее решаются вопросы по поводу вещных прав на землю. «Мой участок», - могут сказать и несобственники. Государство, не желая полностью расставаться с землёй, установило ещё два вида вещных прав на землю – пожизненно наследуемое владение земельным участком и постоянное (бессрочное) пользование земельным участком (ст. 216 ГК РФ). Такие земельные участки имеют двух хозяев: владельца (пользователя) – гражданина и собственника – государство. Первый может пользоваться участком, строить жилые дома, сооружения и хозяйственные постройки, возделывать сад, огород и пр., даже может передать его в пользование другим лицам, но вот продать, подарить, обменять (т.е. произвести отчуждение) и заложить – не может (так как не является собственником). Право пожизненного наследуемого владения, в отличие от постоянного пользования, передаётся по наследству. Однако следует обратить внимание на то, что такие вещные права могут возникнуть только на земельный участок, но никак не на другую недвижимость, нельзя, например, установить право пожизненного наследуемого владения дачей или жилым домом.

Право собственности может принадлежать также и организациям – юридическим лицам (обществам с ограниченной ответственностью, закрытым и открытым акционерным обществам, кооперативам, фондам, ассоциациям и пр.), но не всем. Например, государственные и муниципальные предприятия владеют имуществом не на праве собственности, а на ином вещном праве – праве хозяйственного ведения, причём собственником этого имущества является государство (Российская Федерация или её субъект – республика, край, область, автономный округ, города Москва и Санкт-Петербург) или муниципальное образование. Право хозяйственного ведения в отношении движимого имущества не отличается от права собственности, что касается недвижимости, то предприятие может свободно пользоваться, владеть ею, но распорядиться (продать, заложить, сдать в аренду) может только с согласия собственника имущества, которого представляют, как правило комитеты по управлению государственным или муниципальным имуществом. Право собственности у государственного муниципального предприятия не может возникнуть ни при каких условиях. Независимо от того, строило ли предприятие само жилой дом или гаражи, приобретало ли квартиры за счёт чистой прибыли, всё равно имущество будет государственной (муниципальной) собственностью, находящейся в хозяйственном ведении (п. 3 ст. 213, п. 2 ст. 299 ГК РФ). Однако, если предприятие создано именно с целью строительства и продажи жилья, гаражей, иной недвижимости (это устанавливается уставом предприятия как юридического лица), то такие сделки согласия собственника не требуют, поскольку оно выражено в уставе, утверждено учредителем этого предприятия. Следует учесть, что и на землю государственное (муниципальное) предприятие приобретает не право собственности, а право постоянного (бессрочного) пользования, либо пользуется землёй на основании договора аренды, что не позволяет ему продавать земельные участки.

Ещё меньше прав по распоряжению недвижимостью (и всем остальным имуществом) имеют государственные (муниципальные) учреждения – поликлиники, больницы, школы, институты, инспекции, департаменты и пр. имущество принадлежит им на вещном праве оперативного управления, которое не разрешает распорядиться недвижимостью даже с согласия собственника. Учреждение вправе просить собственника (уполномоченный им орган) произвести отчуждение (п. 1 ст. 298 ГК РФ). Таким образом, купить у учреждения недвижимость, принадлежащую ему на праве оперативного управления, нельзя. Земля также не может быть в собственности у государственного или муниципального учреждения, они приобретают право постоянного (бессрочного) пользования на землю, либо с ними заключается договор аренды.

Кроме вышеназванных, существует редкое, но предусмотренное нашим законодательством вещное право как сервитут. Например, право проходить по тропинке на земельном участке соседа к общественному колодцу за его забором. Обладатель сервитута пользуется чужим участком, но ограниченно: ходит по тропинке, а не по всему огороду и саду. Пока с соседом хорошие отношения, он пускает на свой участок, но если отношения испортятся или сосед продаст свой участок, то придётся ходить с полными вёдрами в обход всего чужого участка. В подобном случае соседи могут оформить договорённость письменным соглашением (возможно, за небольшую плату). На основании данного соглашения можно будет зарегистрировать сервитут, который будет обязателен и для того, кто в последствии приобретёт участок. Сервитут может устанавливаться как на землю, так и на иную недвижимость, как в пользу граждан, так и в пользу организаций.

Итак, в нашей стране у граждан могут существовать следующие вещные права на недвижимость:
- право собственности на недвижимость, включая земельные участки;
- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
- сервитут (на земельный участок или иную недвижимость).

У организаций (юридических лиц) могут существовать:
- право хозяйственного ведения имуществом – у государственных и муниципальных предприятий;
- право оперативного управления имуществом - у государственных и муниципальных предприятий;
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
- право собственности на имущество и земельные участки – у иных юридических лиц (кроме предприятий и учреждений);
- сервитут (на земельный участок или иную недвижимость).

С 30 октября 2001 года – со дня введения в действие Земельного Кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) земельные участки могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления (ст. 20 ЗК РФ, п. 8 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137_ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Ранее возникшее право хотя и сохраняется, но подлежит переоформлению на право аренды или собственности.

Согласно ст. 21 ЗК РФ ЗК РФ право на пожизненно наследуемое владения земельным участком, приобретённое гражданином до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. После 30 октября 2001 года земельные участки гражданам на этом праве предоставляться не могут, но допускается переход права по наследству. Граждане, имеющие участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право однократно бесплатно приобрести их в собственность.

В КАКИХ СЛУЧАЯХ УКАЗАННЫЕ ПРАВА ПОДЛЕЖАТ РЕГИСТРАЦИИ ?
ТРЕБУЕТСЯ ЛИ ПЕРЕРЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ, ПРИОБРЕТЁННЫХ РАНЕЕ ?

Важным принципом государственной регистрации является преемственность: права на недвижимость, возникшее ранее, признаются действительными и не требуют дополнительной регистрации, установленной Законом о государственной регистрации прав. Если гражданин приобрёл квартиру, жилой дом, земельный участок или другую недвижимость до 31 января 1998 года и оформил документы в соответствии с порядком, который действовал в регионе до открытия учреждения юстиции по регистрации прав (зарегистрировал договор в БТИ или земельном комитете, или в местной администрации, как было установлено в данной местности), то данные права обязательной регистрации не подлежат, их регистрация проводится по желанию правообладателей (п. 1 ст. 6 Закона).

При надлежащим образом оформленных документах гражданин может спокойно пользоваться и владеть своей недвижимостью. Но если планируется совершение сделки с недвижимостью (продажа, мена, дарение, залог, пожизненное содержание с иждивением и др.), ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре в учреждении юстиции, независимо от того, зарегистрированы ранее в БТИ либо земельном комитете или местной администрации. Таково требование п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав. Обязательная перерегистрация ранее возникшего права в учреждении юстиции позволяет также провести дополнительную проверку законности прав лица, заключающего сделку. Если при перерегистрации выяснится, что продавец (даритель, залогодатель, арендодатель и пр.) приобрели имущество незаконно, то регистрация сделки не будет осуществлена. Следовательно, если в регионе создано учреждение юстиции, приобретатели недвижимости могут просить у стороны по договору предъявить Свидетельство о государственной регистрации права, выданное этим учреждением, - это даст дополнительные гарантии и ускорит процедуру регистрации сделки. Если со дня выдачи Свидетельства прошло много времени, то указанные в нём сведения могут устареть. Поэтому желательно, чтобы наличие прав и отсутствие их ограничений подтверждалось также и выпиской из Единого государственного реестра, выданной учреждением юстиции, за несколько дней до совершения сделки.

Но если после 31 января 1998 года БТИ, земельные комитеты и иные регистрирующие органы стали осуществлять государственную регистрацию в соответствии с Законом о государственной регистрации прав и приступили к ведению Единого государственного реестра прав и выдаче свидетельств установленного образца, то при совершения сделки с недвижимостью права, подтверждённые этим Свидетельством, перерегистрировать не надо.

Это требование заслуживает особого внимания владельцев недвижимости в жилищных, садовых, гаражных или иных потребительских кооперативах. По законодательству действующему до вступления в действие ГК РФ, гражданин становился собственником квартиры или иного помещения в кооперативе автоматически с момента полной выплаты пая, без дополнительной регистрации. Согласно ГК РФ, вступившему в действие с 1 января 1995 года, полная выплата пая – один из способов приобретения права на квартиру (п. 4 ст. 218), которое подлежит обязательной государственной регистрации и считается возникшим с момента осуществления последней. Автоматического возникновения права собственности с момента уплаты последнего паевого взноса уже не предусмотрено, хотя по этому поводу у юристов мнения расходятся. Регистрация прав на помещение в кооперативе производится на основании документа о полной выплате членом кооператива пая. Такую справку даёт председатель кооператива, но для регистрации права потребуется, чтобы кооператив был зарегистрирован как юридическое лицо и в регистрирующем органе был список его членов (пайщиков), а в качестве председателя выступало уполномоченное лицо. На выяснение этих обстоятельств учреждению юстиции может понадобиться определённое время. Кроме того, выше мы говорили о том, что право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации и возникает с момента последней, поэтому членам ЖСК, ГСК и других кооперативов, выплатившим пай после 1 января 1995 года (вступление в действие ч. 1 ГК РФ), лучше зарегистрировать своё право, чтобы избежать сложностей при совершении сделок с квартирой или оформлении наследства.

Регистрация ранее возникшего права в учреждении юстиции требуется только перед регистрацией сделки (договора) – купли-продажи, дарения, мены, залога, пожизненного содержания с иждивением, аренды и др., совершённой после 31 января 1998 года. Если имущество приобретается по иным основаниям (например, наследство, решение суда о признании права собственности, выплата пая в жилищном, гаражном или дачном кооперативе), то регистрации ранее возникшего права не требуется. Объясняется это тем, что, во-первых, эти случаи приобретения права – не сделки (нет договора, никто ни с кем не договаривается); во-вторых, в случае наследства регистрация ранее возникшего права наследодателя невозможна ввиду его смерти. В день смерти гражданина прекращаются все его права и открывается наследство на его имущество. Выплата пая в кооперативе – особый способ приобретения права собственности, предусмотренный законом (п. 4 ст. 218 ГК РФ): это не договор между кооперативом и его членом, поэтому для регистрации права собственности на кооперативную квартиру не требуется регистрации ранее возникшего права кооператива.

Итак, содержание статьи о государственной регистрации прав позволяет сделать следующие выводы. Регистрации подлежат: право собственности, право пожизненно наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом, сервитуты. Вещные права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации в двух случаях: если они были приобретены после 31 января 1998 года и если владелец недвижимости собирается совершить сделку, подлежащую государственной регистрации. Наличие зарегистрированного права подтверждается Свидетельством о государственной регистрации установленного Правительством РФ образца.