ПРОЦЕДУРА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

Цель настоящей статьи – познакомить читателя с процедурой государственной регистрацией, которая в настоящее время предписана Законом о государственной регистрации прав: порядком проведения, сроками выполнения определённых действий, перечнем документов, необходимых для проведения регистрации, порядком оплаты.

ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

До приёма документов на государственную регистрацию сделки регистратор (или другой работник регистрирующего органа, уполномоченный вести приём документов) должен выяснить у лица, распоряжающегося имуществом (продавца, обменивающихся, дарителя, получателя ренты, залогодателя, арендодателя и пр.), наличие государственной регистрации в Едином государственном реестре его ранее возникшего права. При отсутствии такой регистрации (подтверждённой Свидетельством о государственной регистрации) регистратор должен сообщить о необходимости её осуществления до государственной регистрации сделки в соответствии с п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав. Перед регистрацией права, приобретаемого не по договору (наследование, решение суда, новое строительство, выплата пая в ЖСК, ГСК), перерегистрация ранее возникшего права не требуется.

Порядок подачи заявлений установлен ст. 16 Закона о государственной регистрации прав. Если договор заключен в простой письменной форме, то для его регистрации требуется подача заявления всеми сторонами сделки. Если регистрации также подлежит и переход права на основании исполненной сделки, то покупатель подаёт заявление о регистрации своего права, а продавец – заявление о регистрации перехода права к покупателю. Указывая на исполнение обязательств, необходимых для отчуждения недвижимости. Впрочем, если договор предусматривает переход права сразу после заключения договора, то допускается одновременная просьба о регистрации договора и перехода права от имени правоотчуждателя и о регистрации договора и права от правоприобретателя.

Если договор удостоверен нотариально, то регистрация сделки может быть осуществлена и по заявлению одной стороны. Но подача заявления только одной из сторон вовсе не означает, что у другой стороны нет необходимости явиться на государственную регистрацию. Во-первых, как уже говорилось, до регистрации договор не считается заключенным, а право перешедшим к приобретателю; во-вторых, отчуждатель недвижимости должен представить в учреждение юстиции подлинник правоустанавливающего документа и Свидетельство о регистрации своего права; в-третьих, обе стороны должны после заключения сделки иметь на руках собственные экземпляры договоров с отметкой о государственной регистрации (для подтверждения своих прав и обязанностей по договору, сроков и способов уплаты, судебной защиты, для подтверждения в налоговой декларации сумм, уплаченных или полученных по договору, и пр.). в явке на государственную регистрацию заинтересованы обе стороны, особенно по возмездным сделкам.

Заявление о регистрации своего возникшего права подаёт приобретатель (покупатель, одаряемый, плательщик ренты и пр.). Но мы уже отмечали, что в случае купли-продажи регистрации подлежит переход права: прекращение права продавца и возникновение права покупателя. А в сделках с отложенным исполнением (купля-продажа в кредит с рассрочкой платежа, аренда с выкупом, дарение в будущем, найм-продажа) определить момент перехода права собственности к приобретателю возможно только на основании заявления отчуждателя. Продавец должен также подать заявление о регистрации перехода права к покупателю, особенно если деньги уплачены, а передаточный акт составлен в простой письменной форме после регистрации сделки. Как и в случае заключения сделки в простой письменной форме, при нотариальном оформлении сделки заявление о регистрации перехода права должны подать обе стороны.

Нельзя не принимать во внимание проблему криминализации рынка недвижимости. Юридическая формулировка требует, чтобы для заключения сделки стороны были правоспособны. Это означает, что на момент государственной регистрации обе стороны должны быть живы. особый статус установлен для пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Пункт 3 ст. 596 ГК РФ гласит, что договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Если получатель ренты не доживет до регистрации договора, учреждения юстиции не должны регистрировать такие договоры (и право собственности плательщика ренты) в силу прямого указания закона. Поэтому ст. 16 Закона о государственной регистрации прав, устанавливая только порядок государственной регистрации в соответствии с ГК РФ (п. 6 ст. 131), не должна противоречить положениям Кодекса и препятствовать проверке учреждениями юстиции законности сделок с недвижимостью.

Приём документов, необходимых для государственной регистрации, проводится в следующей последовательности.
1. Проверка личности заявителей (правообладателей), если они представляют интересы других граждан или юридических лиц, то проверяются и их полномочия.
2. Проверка представленных документов на соответствие требованиям ст. 18 Закона о государственной регистрации прав. В правоустанавливающем документе (который является основанием для регистрации права и будет указан в Свидетельстве о государственной регистрации) должны содержаться: а) описание недвижимого имущества: наименование и назначение недвижимости (здание, сооружение, квартира, дом, земельный участок и пр.), адрес, площадь и другие характеристики недвижимости; б) полное наименование правообладателя – для юридического лица (включая организационно-правовую форму) и фамилия, имя, отчество и место жительства – для граждан; в) вид регистрируемого права (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование и др.). проверяется также надлежащее оформление документов: нотариальное удостоверение в установленных законом случаях, подписи должностных лиц, скрепление печатью; удостоверение технических паспортов организациями БТИ, а планов земельных участков – организациями кадастрового учёта земельных участков. В документах не должно быть подчисток, приписок, неоговоренных исправлений, повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание, иначе это может повлечь отказ в их приёме для регистрации.
3. Проверка наличия подлинников и копий документов. В соответствии с п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав все документы, необходимые для регистрации, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником. (Исключением являются акты органов государственной власти и местного самоуправления, например, постановления, решения или распоряжение глав администраций, комитетов и пр., так как подлинник такого документа существует в единственном экземпляре, подписанном руководителем, а гражданам и организациям выдаются копии, заверенные канцелярией, управлением делами или протокольным отделом соответствующего органа). Поясним порядок представления некоторых документов.

Согласно п. 9 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утверждённых Приказом Министерства юстиции Российской Федерации, не оставляются в делах нотариуса подлинники правоустанавливающих и иных документов, необходимых для государственной регистрации, а также документов, подтверждающих регистрацию права на имущество.

Подлинники правоустанавливающих документов на отчуждаемое жилое помещение и свидетельства о государственной регистрации его права должны быть возвращены нотариусом продавцу. При этом на них делается отметка нотариусом о совершении им соответствующего нотариального действия в отношении данного недвижимого имущества, скреплённая его подписью с приложением печати. Также должны быть возвращены нотариусом подлинники иных необходимых для регистрации документов: разрешений органов опеки и попечительства на продажу помещений, в которых проживают или собственниками которых являются несовершеннолетние, согласий супругов на продажу совместно нажитого имущества или его приобретение, справок паспортных столов о лицах, проживающих в продаваемом жилом помещении и пр.

Подлинник правоустанавливающего документа продавца, а также свидетельства о государственной регистрации его права представляются в учреждение юстиции при регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. Однако эти документы не взимаются и после регистрации должны быть возвращены продавцу. Учреждение юстиции делает на них отметку о прекращении права продавца.

Согласно п. 4 Инструкции Министерства юстиции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи подлинник платёжного документа об оплате государственной регистрации также должен быть возвращён заявителю с отметкой «погашено». Копия остаётся в учреждении юстиции. Однако заявитель вправе представить только подлинник для хранения в деле учреждения юстиции, о чём он должен указать в заявлении на регистрацию.

В соответствии с этим же пунктом Инструкции подлинники учредительных документов юридического лица, свидетельства о его регистрации, документа о постановке на учёт налогоплательщика (присвоении ИНН) предъявляются на приёме документов и учреждением юстиции не изымаются.

Заявления о государственной регистрации представляются в учреждение юстиции в единственном экземпляре. Но подлинники правоустанавливающих документов вместе с копиями обязательно должны быть сданы в учреждение юстиции, поскольку на них будет поставлен штамп о регистрации сделки или выдаче Свидетельства. Следует также отметить, что копия – это документ, имеющий равную с подлинником юридическую силу, верность копии должна быть заверена либо нотариально, либо той организацией, которая выдала документ (поэтому ксерокопии без надлежащего заверения копиями не являются).

Согласно указу Президиума Верховного Совета СССР от 4 августа 1983 г. № 9779-Х «О порядке выдачи и свидетельствования предприятиями, учреждениями и организациями копий документов, удостоверяющих личность (паспортов, военных билетов и др.). Копии документов, удостоверяющих личность физических лиц (паспортов и пр.) не предоставляются.

При отсутствии подлинников или копий заявителю может быть отказано в приёме документов.

4. После приёма документов должностное лицо учреждения юстиции должно внести запись о поступивших на регистрацию заявлении и документов в Книгу учёта входящих документов и выдать расписку заявителю с указанием номера Книги учёта документов, номера и даты записи в ней о принятом заявлении. С этой даты начинается месячный срок государственной регистрации.

После приёма заявления регистратор должен также внести в Единый государственный реестр прав отметку о поданном заявлении (с указанием заявителя и даты приёма заявления) в соответствии с п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации прав. Отметка о поданном заявлении указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта недвижимости и должна предотвратить регистрацию права на данный объект по заявлению, поданному позднее. Но внесение отметки о правопритязании – это ещё не государственная регистрация, а только отражение заявленных прав на недвижимость.

5. Далее проводится правовая экспертиза документов.
Правовая экспертиза документов – это проверка юридической силы и действительности поданных документов, наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, проверка законности сделки, являющейся основанием для государственной регистрации права. Обязательно проводится исследование Единого государственного реестра: проверка наличия ранее зарегистрированных прав и отсутствия противоречий между ними и заявленным правом; проверка зарегистрированных ограничений, обременений (арестов, залогов и пр.) (ст. 9, 13 Закона о государственной регистрации прав).

По результатам правовой экспертизы регистратор принимает одно из возможных решений:
- зарегистрировать право, сделку;
- приостановить государственную регистрацию;
- отказать в государственной регистрации.

При решении зарегистрировать право или сделку учреждением юстиции производится внесение записи о регистрации в Единый государственный реестр (право считается возникшим, а сделка – зарегистрированной с даты внесения указанной регистрационной записи, а не записи о принятом ранее заявлении); подготавливается Свидетельство о государственной регистрации, на подлиннике зарегистрированного договора проставляется и заполняется штамп о регистрации сделки и реквизитах Свидетельства о государственной регистрации права. Если правоустанавливающим документом является договор, не подлежащий государственной регистрации (например инвестиционный договор или договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения), или иной документ (например Свидетельство о праве на наследство, решение суда), то некоторые учреждения юстиции проставляют на нём только штамп с реквизитами Свидетельства о государственной регистрации права. После этого Свидетельство о государственной регистрации и подлинники правоустанавливающих документов готовы к выдаче.

При возникновении у регистратора сомнений в наличие оснований для государственной регистрации (ст. 19 Закона о государственной регистрации прав) заявитель должен быть извещён об этом любым способом (письменно, устно, по телефону), и приняты иные необходимые меры для получения дополнительных сведений – запрошены организации имеющие отношение к данной недвижимости (БТИ, земельный комитет, администрация). Если возникает подозрение в подлинности документов, они могут быть официально направлены на подтверждение их подлинности. При получении дополнительных сведений в Книгу учёта входящих документов вносится запись, и проводится повторная правовая экспертиза. При невозможности устранения сомнений и получения дополнительных сведений в месячный срок в государственной регистрации отказывается по основаниям, предусмотренным законом о государственной регистрации.

Если у регистратора возникли сомнения в наличии достаточных оснований для проведения регистрации, в том числе и по поводу подлинности документов, он может принять решение приостановить регистрацию. В этом случае необходимо письменное уведомление заявителя о принятом решении с указанием причин и срока приостановления. Отметка об этом приостановлении должна быть также сделана в Книге учёта входящих документов (после записи о правопритязании); копии уведомления о приостановлении помещаются в дело правоустанавливающих документов. Если заявитель имеет возможность представить дополнительные документы, но для этого требуется больший срок, чем указан в уведомлении о приостановлении, ему рекомендуется самому подать заявление о приостановлении регистрации на срок не более 3 месяцев (п. 3 ст. 19 Закона), чтобы не пришлось повторно вносить плату за регистрацию. Дополнительно представленные документы также должны быть внесены в Книгу учёта документов, а заявителю выдана расписка в их приёме.

Государственная регистрация может быть приостановлена на основании определения или решения суда, но это приостановление действует неопределённый срок, до отмены судом решения о приостановлении или вынесения им решения по поводу прав на данный объект.

Если регистратором принимается решение об отказе, заявителю направляется письменное сообщение. Содержание сообщения об отказе в государственной регистрации определяется Инструкцией Министерства юстиции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах и информации о зарегистрированных правах. Отказ обязательно должен быть мотивированным. В сообщении указываются основания для отказа, предусмотренные п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав, и причины принятия такого решения – нормы законов и иных правовых актов, нарушенных при приобретении прав на недвижимость. Отметка об отказе также вносится в Единый государственный реестр прав и Книгу учёта входящих документов; копия сообщения об отказе помещается в дело правоустанавливающих документов. После отказа в регистрации поданные документы не возвращаются (это не предусмотрено Законом). Возвращены заявителю могут быть только подлинники правоустанавливающих документов (без отметок об отказе в регистрации). Плата за регистрацию может быть частично возвращена, если это предусмотрено нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Отказ в регистрации не означает, что заявление о регистрации права на данный объект не может быть подано ещё раз (с другими или исправленными документами). Естественно, что во второй раз уже не требуется представления копий некоторых документов, оставшихся в деле (учредительных документов юридического лица, технических паспортов зданий и сооружений, планов земельных участков), если в этих документах не произошло никаких изменений, представление подлинников повторно обязательно. Обязательна также и повторная оплата регистрации.

Обжалование отказа в государственной регистрации.
Заявитель или иное заинтересованное лицо может обжаловать отказ в суде, арбитражном суде (п. 5 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав). Если суд установит обоснованность жалобы и признает обжалуемый отказ в регистрации незаконным, то регистрационные действия возобновляются.

Обжалование отказа в государственной регистрации осуществляется в соответствии с Законом Российской Федерации от 27 апреля 1993 г. № 4866-1 «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы гражданина» (с изменениями и дополнениями на сегодняшний день).

Согласно ст. 7 указанного Закона, суд, установив обоснованность жалобы, признает обжалуемое действие (решение) незаконным и обязывает удовлетворить требование гражданина. Решение суда, вступившее в законную силу, обязательно для учреждения юстиции, государственных регистраторов и других должностных лиц. Решение суда направляется соответствующему органу или должностному лицу, государственному служащему, а также гражданину не позднее десяти дней после вступления решения в законную силу. Об исполнении решения должно быть сообщено суду и гражданину не позднее чем в месячный срок со дня получения решения суда. В случае неисполнения решения суд принимает меры, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от 5 мая 1995 г. № 70-ФЗ при удовлетворении требования о признании незаконным отказа в государственной регистрации или уклонения от регистрации арбитражный суд в резолютивной части решения обязывает соответствующий государственный орган совершить такую регистрацию.

Таким образом, в случае признания отказа в регистрации незаконным, учреждение юстиции обязано исполнить судебное решение и провести государственную регистрацию. При отсутствии иных (не рассмотренных судом) оснований для отказа регистрация осуществляется в соответствии с решением суда. Иными основаниями для отказа могут послужить, например, арест имущества, наложенный в период обжалования действий учреждения юстиции, выявленные противоречия между заявленным и зарегистрированным ранее правом. Другие регистрационные действия (внесение записей в Единый государственный реестр, удостоверение проведённой регистрации, выдача документов, уведомление правообладателя) проводятся в порядке, установленном Законом о государственной регистрации. Повторной оплаты регистрации и других документов не требуется, поскольку заявитель уже ходатайствовал о государственной регистрации своего права (или сделки) и оплатил регистрацию, но учреждение юстиции неправомерно отказало ему и прекратило регистрационные действия.

Регистрация проводится в указанный в судебном решении срок, а если срок не указан, то в течение месяца. Учреждение юстиции вносит в Единый государственный реестр запись о зарегистрированном праве, ограничении (обременении) или сделке и подготавливает свидетельство, удостоверяющее проведённую регистрацию права. Регистрационные записи вносятся на основании представленных заявителем правоустанавливающих документов, но не на основании решения суда о признании отказа незаконным. Заявитель и суд должны быть извещены о проведённой регистрации. Если при отказе в регистрации заявителю были возвращены подлинники правоустанавливающих документов (например, подлежащих государственной регистрации договоров), то он повторно представляет их в учреждение юстиции для совершения специальной регистрационной надписи (простановки регистрационного штампа), удостоверяющей проведённую государственную регистрацию сделки.

Следует отличать действия учреждений юстиции в случае признания незаконным отказа в государственной регистрации и в случае признания судом права на недвижимое имущество. Согласно п. 1 ст. 28 Закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях, то есть по заявлению правообладателя с приложением необходимых для регистрации документов, в том числе и об оплате государственной регистрации. Судебное решение является основанием для возникновения и, соответственно, государственной регистрации права на недвижимость. Напротив, регистрация в случае незаконного отказа является исполнением судебного решения, положения п. 1 ст. 28 Закона о регистрации на общих основаниях в данном случае не применяются. По жалобе на отказ в регистрации учреждение юстиции является ответчиком, процессуальное положение которого позволяет возложить на него обязанность по совершению определённых действий, а с другой стороны позволяет обжаловать решение суда первой инстанции. Судебное решение о признании незаконным отказа в регистрации является не основанием для возникновения права на недвижимость, а обязанием совершения регистрации на основании представленных заявителем правоустанавливающих документов, неправомерно признанных учреждением юстиции не соответствующим закону.

СРОКИ РЕГИСТРАЦИОННЫХ ДЕЙСТВИЙ

Вся деятельность учреждений юстиции регламентирована законом. Сроки определённых действий, совершаемых учреждениями юстиции и другими органами в системе государственной регистрации, определены Законом о государственной регистрации прав и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Пропуск указанных законом сроков можно расценить как уклонение от государственной регистрации и обжаловать действия должностного лица или учреждения в суд на основании ст. 131 ГК РФ или даже привлечь к ответственности за ущерб, причинённый несвоевременной регистрацией, согласно п. 1 ст. 31 Закона о государственной регистрации прав. Ниже приводится перечень действий с указанием предписанных законом сроков.

1. Государственная регистрация прав и сделок осуществляется в срок не позднее 1 месяца со дня подачи заявления и необходимых документов (п. 3 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав), для регистрации залога (ипотеки) также установлен месячный срок (п. 4 ст. 20 Закона об ипотеке). Течение срока начинается на следующий день после приёма документов и заканчивается в соответствующее дате приёма число следующего месяца, т.е. срок государственной регистрации – календарный месяц, включая выходные и праздничные дни. Если последний день срока приходится на нерабочий день, срок оканчивается в ближайший рабочий день.

2. Регистрация законных владельцев закладной проводится в течение одного дня с момента обращения (п. 3 ст. 16 Закона об ипотеке).

3. Предоставление информации из Единого государственного реестра прав (выписки, справки) должно быть произведено регистрирующим органом не позднее 5 дней после подачи заявления (п. 1 ст. 7 Закона о государственной регистрации прав).

4. Сведения, необходимые для государственной регистрации, предоставляются другими организациями (БТИ, земельными комитетами, администрациями и др.) правообладателям и учреждениям юстиции не позднее 10 дней с даты обращения (п. 3 ст. 8 Закона о государственной регистрации прав).

5. Необходимые меры по получению дополнительных сведений при возникновении у регистратора сомнений в наличии оснований для регистрации предпринимаются им в течение 1 месяца (п. 1 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав).

6. Государственная регистрация приостанавливается по решению регистратора при направлении документов на подтверждение их подлинности не более чем на 1 месяц со дня принятия такого решения (п. 2 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав).

7. При регистрации ипотеки при отсутствии необходимых документов, несоответствии их требованиям законодательства или при необходимости проверки подлинности производится отложение регистрации не более чем на 1 месяц (п. 2 ст. 21 Закона об ипотеке).

8. Приостановление регистрации по заявлению правообладателя производится не более чем на 3 месяца (п. 3 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав).

9. В случае возмездного отчуждения доли в праве общей собственности постороннему лицу, если к заявлению о государственной регистрации не представлены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от преимущественного права покупки доли, то государственная регистрация приостанавливается до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников общей собственности, если на день подачи заявления такой срок не истёк. (п. 1 ст. 24 Закона о государственной регистрации прав).

10. Сообщение об отказе в государственной регистрации сделки и права направляется заявителю в срок не более 5 дней после окончания срока государственной регистрации (п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав).

11. Сообщение об отказе в государственной регистрации ипотеки направляется в течение срока (а не по его истечении), предусмотренного для регистрации (1 месяц – для регистрации договора об ипотеке, 1 день – для регистрации владельца закладной) п. 5 ст. 21 Закона об ипотеке).

12. Исправление технической ошибки в записях (если нет оснований полагать, что исправление может нарушить чьи-либо права) должно быть произведено в трёхдневный срок после обнаружения ошибки или получения заявления об исправлении (п. 1 ст. 21 Закона о государственной регистрации прав).

13. Об исправлении технической ошибки заявитель (правообладатель, стороны договора) извещаются в трёхдневный срок после исправления (п. 1 ст. 21 Закона о государственной регистрации прав).

14. Вступившие в силу решения и определения судов в отношении прав на недвижимость подлежат направлению судебными органами в учреждение юстиции в трёхдневный срок (п. 3 ст. 28 Закона о государственной регистрации прав).

15. Копии решения о наложении ареста подлежат направлению правоохранительными органами в учреждение юстиции также в трёхдневный срок (п. 3 ст. 28 указанного Закона).

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

Для государственной регистрации необходимы следующие доку¬менты:
1) документы, удостоверяющие личность заявителей;
2) учредительные документы юридических лиц;
3) документы, подтверждающие полномочия представителей, правообладателей и участников сделок;
4) заявления;
5) документы об оплате регистрации;
6) правоустанавливающие документы;
7) описание объекта недвижимости (технические паспорта и пла¬ны БТИ; кадастровые планы земельных участков);
8) дополнительные документы в случаях, установленных за¬коном.

1. Документы, удостоверяющие личность заявителей. Эти до¬кументы должны предъявлять как сами правообладатели и участни¬ки сделки, так и их представители, а также представители юриди¬ческих лиц.

В соответствии с действующим законодательством личность физического лица удостоверяет один из следующих документов:

а) паспорт гражданина Российской Федерации (для граждан РФ четырнадцати лет, проживающих на территории России) (п.1. Президента РФ от 13 марта 1997 г. № 232 «Об основном документе, удостоверяющем личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации» (далее именуется Указ), п.1. Постановления Правительства РФ от 8 июля 1997 г. № 828 «Об утверждении Положения о паспорте гражданина Российской федерации, образца бланка и описания паспорта гражданина Российской Федерации» (далее именуется Положение о паспорте));

б) временное удостоверение личности гражданина РФ по форме № 2П, выданное паспортно-визовым подразделением органа внут¬ренних дел (для утративших паспорт граждан) (Инструкция о по¬рядке выдачи, замены, учета и хранения паспортов гражданина Рос¬сийской Федерации, утвержденная приказом Министерства внутренних дел РФ от 15 сентября 1997 г. № 605);

в) удостоверение личности или военный билет военнослужаще¬го, выданные командованием воинских частей и военных учрежде¬ний (п. 1 Постановления Совета Министров СССР от 28 августа 1974 г. № 677 «Об утверждении положения о паспортной системе в СССР» (далее — Положение о паспортной системе));

г) общегражданский заграничный паспорт (для прибывших на временное жительство в Российскую Федерацию граждан России, постоянно проживающих за границей) (п. 1 Положения о паспортной системе);

д) паспорт моряка (п. 1 Постановления Правительства РФ от 1 декабря 1997 г. № 1508 «Об утверждении Положения о паспорте моря¬ка»);

е) удостоверение беженца, выданное Федеральной миграцион¬ной службы или ее территориальным органом (срок действия — 3 года со дня выдачи) (п.7. ст.7. Федерального закона от 28 июня 1997 г. № 95 -ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О беженцах»);

ж) свидетельство о рассмотрении ходатайства о признании бежен¬цем, оформленное органом миграционной службы (пункты 1, 8 Постановления Правительства РФ от 28 мая 1998 г. № 523 «О свиде¬тельстве о рассмотрении ходатайства о признании беженцем на тер¬ритории Российской Федерации по существу»).

Личность иностранных граждан и лиц без гражданства может быть удостоверена при наличии российской визы по действитель¬ным документам, выданным соответствующими органами государ¬ства их проживания, удостоверяющим их личность и признаваемым Российской Федерацией в этом качестве, если иное не предусмот¬рено международными договорами Российской Федерации (ст. 24 Федерального закона от 15 августа 1996 г. № 114-ФЗ «О порядке выезда из Российской Федерации и въезда в Российскую Федера¬цию»). К иностранному документу, удостоверяющему личность, должен быть приложен перевод на русский язык. Верность перево¬да либо подлинность подписи переводчика свидетельствуется но¬тариусом в соответствии со ст. 81 Основ законодательства о нота¬риате.

2. Учредительные документы юридических лиц. Это требо¬вание установлено п. 3 ст. 4 Закона о государственной регистрации прав. Учредительные документы помимо обязательных для государ¬ственной регистрации реквизитов содержат важную информацию о правоспособности юридического лица (указание на виды сделок, ко¬торые может совершать эта организация, правовой режим ее имуще¬ства), а также порядок управления, например компетенция руководи¬теля и принятие решений о совершении сделок. Учредительными документами юридических лиц являются, как правило, уставы и в установленных случаях учредительные договоры. Если учредитель¬ный договор не является учредительным документом юридического лица (например, акционерного общества), его лучше представить, поскольку в нем тоже может содержаться информация, необходимая для регистрации. Необходимо также представлять документ, подтвер¬ждающий государственную регистрацию юридического лица (свиде¬тельство) и информационное письмо территориального органа Гос¬налогслужбы о присвоении ИНН (индивидуального номера налогоплательщика). Некоторые учреждения юстиции также требу¬ют справку о присвоении статистических кодов. Статистический код ОКНО — это индивидуальный код по Общероссийскому класси¬фикатору предприятий и организаций, который позволяет найти в информационной системе юридическое лицо (его правопреемника) Даже после изменения наименования или реорганизации.

3. Документы, подтверждающие полномочия представителей правообладателей и участников сделки. От имени юридических лиц действуют их руководители (органы юридического лица). В качестве подтверждения их полномочий представляется один из документов:
– выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров) об избрании органа юридического лица (генерального директора, председателя совета директоров) или о назначении ликвидационной комиссии (если организация находится в процессе ликвидации);
– приказ о назначении директора (заключенный контракт) (для организаций, имеющих единственного учредителя, в том числе го¬сударственных и муниципальных предприятий, учреждений, ИЧП);
– определение арбитражного суда о назначении арбитражного управляющего (если начата процедура банкротства).

Не следует путать полномочия на совершение сделок с недви¬жимостью (подписание договоров) и полномочия на представление интересов при государственной регистрации. Договор может быть подписан продавцом или покупателем собственноручно, а представ¬ление своих интересов при государственной регистрации (подачу и получение документов) они могут доверить другим лицам. На со¬вершение сделок в нотариальной форме требуется нотариально удостоверенная или приравненная к таковой доверенность (п. 2,3 ст. 185 ГК РФ), а при государственной регистрации представлять интересы формально можно и на основании простой доверенности. Но чтобы избежать недоразумений, доверенность на представление интересов при государственной регистрации также лучше удос¬товерить нотариально. В доверенности рекомендуется указывать по¬мимо обязательных данных год рождения и паспортные данные до¬верителя, поскольку эти сведения необходимы для внесения в Единый реестр и в Свидетельство о праве собственности. Вместе с тем возможен, например, такой вариант: гражданин подает документы на регистрацию лично, а получить их доверяет другому лицу. Такая доверенность может быть составлена непосредственно в учреждении юстиции и содержать отметку об этом должностного лица, уполномоченного принимать или выдавать документы и присутствовавшего при составлении, подобно доверенности на получение вкладов в банке, заработной платы или почтовой корреспонденции, удостоверяемой банком или организацией связи (п. 4. ст. 185 ГК РФ).

Особого внимания заслуживает форма доверенности на совер¬шение сделок в простой письменной форме. Формально доверен¬ность на подписание договора в простой письменной форме также может быть составлена в простой письменной форме. Но чтобы не создавать себе лишних проблем и не вызывать у регистратора сом¬нений в наличии оснований для государственной регистрации (ст. 19 Закона о государственной регистрации прав), такую доверенность лучше удостоверить нотариально.

Заключение договора и представление интересов при го¬сударственной регистрации возможно также и на основании гене¬ральной доверенности, которая уполномочивает представителя зак¬лючать разнообразные сделки и представлять доверителя во всех компетентных органах, даже если там не будет прямого указания на государственную регистрацию. Такая доверенность не должна изы¬маться регистрирующим органом, но она должна быть представленна в подлиннике с приложением копии.

При заключении договора по доверенности следует обратить внимание на следующие важные моменты. Договор дарения не мо¬жет быть совершен по генеральной доверенности, дарителем долж¬на быть выдана специальная доверенность, в которой указан пред¬мет дарения и назван одаряемый (п. 5 ст. 576 ГК РФ). В противном случае возможна такая ситуация, когда гражданин, уезжая на дли¬тельный срок в другую страну, выдает своему другу генеральную доверенность на распоряжение его имуществом, в том числе и на получение вырученных денег, а друг дарит его квартиру собствен¬ной жене. Если все-таки договор дарения заключен по довереннос¬ти, не соответствующей указанным требованиям, то для регистра¬ции договора и права собственности одаряемого требуется прямое одобрение совершенной сделки дарителем (ст. 183 ГК РФ).

Определенные сложности создает также доверенность, выданная одному из супругов, который впоследствии совершает сделку с дру¬гим супругом. Например, продавец выдал доверенность мужу, кото¬рый от его имени подписал договор с собственной женой. Известно, го в силу ст. 35 Семейного кодекса РФ нажитое имущество является совместной собственностью супругов, независимо от того, на чье имя оно приобретено (если брачным договором не установлен иной режим имущества супругов). В данном примере получилось, что муж сам продал — сам и приобрел. Но п. 3 ст. 182 ГК РФ запрещает представителю совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Чтобы у регистратора не было сомнений и не требовалось последующего одобрения сделки непосредственно продавцом, лучше, если продавца будет представлять по доверенности другое лицо.

Что касается залога недвижимости, то, несмотря на обязательную нотариальную форму договора о залоге, заключение от имени гражданина договора ипотеки жилого дома (квартиры) по доверенности не допускается (п. 6 ст. 14 Закона об ипотеке).

Не рекомендуется также заключать договоры в простой ной форме, когда представитель продавца действует по доверенности, удостоверенной давно, или срок действия которой истекает в ближайшие дни. У регистратора могут возникнуть сомнения, не отозвана ли доверенность представляемым, жив ли представляемый (ст. 188 ГК РФ). Правда, представитель в данном случае вправе в соответ¬ствии со ст. 19 Закона о государственной регистрации прав может предъявить доказательства обратного: либо более свежую доверен¬ность, либо (что еще лучше) нотариально заверенное одобрение до¬верителем совершенной от его имени сделки. На доверенности обя¬зательно должен быть указан срок выдачи.

Доверенность юридического лица должна быть подписана его руководителем и иметь печать юридического лица, а доверенности от имени государственных или муниципальных предприятий (уч¬реждений) должны быть подписаны также главным бухгалтером (п. 5 ст. 185 ПС РФ). Доверенности, выданные руководителями фи¬лиалов, являются доверенностями, выданными в порядке передове¬рия, и поэтому подлежат нотариальному удостоверению, хотя и мо¬гут иметь печать филиала (п. 3 ст. 55, п. 3 ст. 187 ГК РФ).

4. Заявления. Государственная регистрация носит заявительный порядок. Если гражданин не подал заявление о совершении определенного регистрационного действия (регистрации сделки или права), то оно не подлежит совершению (кроме регистрации обременений, ограничений в силу закона или судебного акта).

Следует отметить, что закон не ограничивает возможности граждан и организаций подавать в учреждение юстиции по месту нахождения недвижимости иные заявления в отношении недвижимости. Так, например, если права оспариваются в суде, то регистратор должен сделать запись о том, что заявлено право требования со стороны конкретного лица (п. 3 ст. 28 Закона о государственной peгистрации прав). Естественно, что эта запись не будет иметь такой силы, как, например, арест, налагаемый на недвижимость в обеспечение судебного иска Целесообразно также подавать заявления в учреждение юстиции по месту нахождения недвижимости, например, о том, что начата процедура банкротства юридического лица и соответственно прежний руководитель утрачивает полномочия по совершению сделок либо о начале ликвидации юридического лица и переходе полномочий к ликвидационной комиссии. Гражданам рекомендуется подавать заявления в случае отмены доверенности как специальной (на совершение определенной сделки), так и генеральной (на разно¬образные действия).

5. Документы об оплате регистрации. Регистрационная про¬цедура начинается только при документальном подтверждении ее оплаты (п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав). Если уплата налогов является обязанностью только налого¬плательщика и не допускается уплата налогов за другое лицо, то плата за регистрацию может быть внесена любым заинтересован¬ным в ее проведении лицом. Например, стороны могут предусмот¬реть договором, что все расходы по оформлению сделки оплачивает покупатель. Если право продавца не было зарегистрировано ранее в Едином государственном реестре, то покупатель должен оплатить: регистрацию права продавца до регистрации сделки, регистрацию сделки и регистрацию своего права, возможно, одним платежным документом. Такое распределение расходов естественно при даре¬нии недвижимости или ее отчуждении под выплату пожизненного содержания с иждивением. Но возможно также, что регистрацию своего права и сделки оплачивает продавец, а покупатель оплачива¬ет регистрацию перехода права.

Важно при этом знать, что оплачивается регистрационное дей¬ствие, а не штампы на договоре или ином правоустанавливающем документе и не выданные свидетельства. Например, если зарегист¬рировано право собственности на основании нотариального свидетельства о праве на наследство, выдано Свидетельство о государственной регистрации и на наследственном документе проставлен штамп с гербовой печатью, то совершено одно регистрационное действие, соответственно плата взимается только за регистрацию права. Регистрация договора мены тоже оплачивается один раз (так как сделка одна), а вот прав будет зарегистрировано столько, сколько меняющихся сторон (как правило, две), итого производится три регистрационных действия — регистрируются сделка и два права. Если в одном договоре фигурирует два объекта недвижимости, например земельный участок с жилым домом, то оплачивается регистрация только одной сделки и регистрация двух прав — на землю и на дом (должны быть выданы два свидетельства).

Надо также отличать регистрацию права, осуществляемую в Еди¬ном государственном реестре впервые, от внесения изменений в уже существующие записи. За внесение изменений, как правило, предус¬мотрены существенно меньшие тарифы, чем за первичную регистра¬цию. Например, если гражданка, получив Свидетельство о регистра¬ции своего права, впоследствии вступит в брак и изменит фамилию, то она вправе получить Свидетельство со своей новой фамилией (и с новой датой выдачи), уплатив только за внесение изменений, причем в новом Свидетельстве должна быть указана прежняя дата записи о праве.

Аналогично, если юридическое лицо изменило наименование, то в Реестр вносятся изменения. Но если юридическое лицо изменило наименование в результате реорганизации в виде преобразования в другую организационно-правовую форму, то потребуется новая ре¬гистрация права, поскольку реорганизованное юридическое лицо считается вновь возникшим (п. 4 ст. 57, п. 5 ст. 58 ГК РФ)! Напро¬тив, не считается преобразованием, а только изменением, смена типа акционерного общества (ЗАО в ОАО), а также приведение организационно-правовой формы в соответствие с требованиями закона (ТОО в ООО). Соответственно выдача новых свидетельств будет подтверждать внесение изменений, но не новую регистрацию. Внесение изменений, но не новая регистрация, требуется также и при изменении адреса, площади и других характеристик недвижи¬мости. Например, если в населенном пункте переименовали улицу Советскую на улицу Демократическую (или наоборот), то ранее по¬лученное Свидетельство также может быть заменено на новое, в ко¬тором будет указан новый адрес жилого дома.

Внесение изменений, но не новая регистрация, требуется также и при изменении адреса, площади и других характеристик недвижимости. Например, если в населённом пункте переименовали улицу Советскую на улицу Демократическую (или наоборот), то ранее полученное Свидетельство может также быть заменено на новое, в котором будет указан новый адрес жилого дома.