После внесения изменений в Единый государственный реестр в соответствии с Инструкцией Министерства юстиции о порядке за¬полнения и выдаче свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах и информации о зарегистрированных правах (см. Приложение) может быть выдано повторное Свиде¬тельство о государственной регистрации права, содержащее новые сведения о недвижимости или правообладателе.

На федеральном уровне регулирование платы за регистрацию осуществляется Постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистриро¬ванных правах». Конкретные размеры взимаемой платы устанав¬ливаются нормативными актами субъектов РФ, которые вправе ус¬тановить льготы для определенных категорий граждан и организаций. Так, например, в Московской области установлена плата за регистрацию ранее возникшего права (до открытия Мос¬ковской областной регистрационной палаты) на 50% меньше, чем за регистрацию права, документы на которое оформлены после 31 января 1998 г.

6. Правоустанавливающие документы. Правоустанавливаю¬щие документы служат основанием для регистрации права. Пере¬чень этих документов приведен в ст. 17 Закона о государственной регистрации прав и не является исчерпывающим. Основные требо¬вания к таким документам — соответствие законодательству, дей¬ствовавшему на момент составления документа в месте расположе¬ния недвижимости, а также наличие в нем описания недвижимости, правообладателя и вида права на недвижимость. Правоустанавли¬вающими документами являются, например: а) договоры и другие сделки отчуждения недвижимости (купля-продажа, дарение, мена, пожизненное содержание с иждивением, отступное, приватизация и др.), надлежащим образом оформленные, а в установленных слу¬чаях и зарегистрированные как сделки; б) акты ввода завершенного строительством объекта в эксплуатацию, утвержденные органами государственной власти или местного самоуправления, организа¬циями и ведомствами; в) свидетельства о праве на наследство, вы¬данные нотариусом; г) решения судов в отношении прав на недви¬жимость, вступившие в законную силу, постановления апелляцион¬ной, кассационной и надзорной инстанций (если в ходе судебного процесса стороны пришли к мировому соглашению, правоустанав¬ливающим документом будет мировое соглашение, утвержденное определением суда); д) справки о полной выплате пая в ЖСК, ГСК, ДСК (должны содержать указание на членство гражданина в коопе¬ративе, размер и дату полной выплаты паевого взноса, описание недвижимости, за которую выплачен пай, подпись, фамилию, инициалы председателя кооператива, оттиск печати кооператива).

Особо следует обратить внимание на то, что различного рода свидетельства «о правовой регистрации», «о внесении в реестр собственников», выданные БТИ, местными комитетами по управлению имуществом и фондами имущества, иными органами местного самоуправления не соответствуют требованиям ст. 17 Закона о государственной регистрации прав предъявляемым к основаниям для государственной регистрации. Данные документы не являются правоустанавливающими и могут быть только приобщены к документам, являющимся основанием для возникновения и перехода прав: договорам, актам и решениям органов государственной власти, судебных органов.

Для регистрации прав на жилые дома, здания, сооружения и другие отдельно стоящие объекты недвижимости, а также на объекты, отчуждаемые вместе с земельным участком, необходи¬мо представить правоустанавливающие документы на земельный участок (подлинник и копию) и кадастровый план земельного уча¬стка. В случае отсутствия кадастрового плана представляется план, заверенный местным Комитетом по земельным ресурсам и земле¬устройству.

Правоустанавливающими документами на земельные участки (помимо договоров, решений судов и свидетельств о праве на наследство) также могут являться решения (постановления, распоряжения) сельских, поселковых, городских, районных и областных Советов народных депутатов о предоставлении земель¬ных участков. Если такое решение принято после 29 октября 1993 г. (после вступления в действие Указа Президента РФ от 27 ок¬тября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»), то оно должно быть заре¬гистрировано в районном (городском) комитете по земельным ре¬сурсам и землеустройству. До 29 октября 1993 г. на основании постановлений о предоставлении земли в собственность, пожизненное наследуемое владение или бессрочное (постоянное) пользовании можно было выдавать Свидетельство о праве на землю (образец утвержден Постановлением Правительства РФ от 19 марта № 177 «Об утверждении формы Свидетельства о праве собственности на землю, договору аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землёй сельскохозяйственного назначения»). Это Свидетельство имеет силу только вместе с соответствующим постановлением (решением, распоряжением) о выделении участка. Стандартные бланки таких свидетельств на территории Московской области были голубого цвета.

Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 утверждена новая форма Свидетельства на право собственности на землю и одновременно разрешено использовать имеющиеся документы, удостоверяющие иные права на землю, но с обязательной их регистрацией в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Свидетельство о праве собственности на землю само по себе не является правоустанавливающим документом, по¬скольку должно выдаваться только на основании предусмотренных законом документов (договоров купли-продажи, решений органов местного самоуправления и пр.). Свидетельство должно быть заре¬гистрировано в поземельной книге. Бланки таких свидетельств — ро¬зового цвета.

Таким образом, сегодня права граждан на землю могут быть под¬тверждены:

а) Свидетельством о праве собственности на землю (утвержден¬ным постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177); Свидетельством на право собственности на землю (утвержденным указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767) — права соб¬ственников земли и земельной доли;
б) Свидетельством на право пожизненного наследуемого владе¬ния землей (утвержденным постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177) — права землевладельцев;
в) Свидетельством о праве бессрочного (постоянного) пользова¬ния землей (утвержденное постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177) — права землепользователей.

Однако эти Свидетельства недействительны без тех пра¬воустанавливающих документов, на основании которых они выда¬ны (постановлений о выделении земли, договоров купли-продажи и пр.).

7. Описание объектов недвижимости. Описание объектов про¬водится на основании данных технического учета (инвентаризации) для зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений и кадастрового Учета для земельных участков. Закон о государственной регистрации прав дает следующее определение кадастрового и технического учёта: «индивидуализация объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов». Учет объекта недвижимости должен сопровождаться присвоением ему кадастро¬вого номера. Таким образом, организации БТИ и земельные комите¬ты вошли в систему государственной регистрации прав, но уже с другими, учетными функциями.

Как гласит Закон, кадастровый номер — уникальный, не повто¬ряющийся во времени и на территории Российской Федерации но¬мер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуще¬ствлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Рос¬сийской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижи¬мости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрово¬го номера земельного участка, на котором находится здание или со¬оружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадаст¬ровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Но если кадастровый номер не присвоен объекту соответ¬ствующими организациями технического или кадастрового учета, то его отсутствие не является препятствием для государственной регистрации. Учреждение юстиции в таком случае самостоятельно присваивает объекту недвижимости условный номер на основании нормативного правового акта субъекта РФ.

Для государственной регистрации прав на здания, сооружения, нежилые помещения должны быть представлены составленные БТИ планы, а для регистрации прав на земельные участки— кадастро¬вые планы.

На здания и сооружения, как правило, БТИ выдает копию техни¬ческого паспорта в полном объеме. Технический паспорт на здание должен содержать поэтажные планы и подробные экспликации к ним (чертежи комнат и помещений на каждом этаже с обозначением номера и площади, а также общей площади помещений на этаже и во всем здании). Копия технического паспорта может выдаваться и на такие объекты технического учета, как домовладение или имуще¬ственный комплекс (например, складской или заводской), когда на одной территории находится несколько объектов недвижимого иму¬щества. В этом случае в составе технических) паспорта должен быть инвентарный план земельного ''участка, все объекты на таком плане должны быть обозначены различными литерами (буквами). При наличии такого паспорта может быть зарегистрировано право на любой объект, описанный в нем. Технический паспорт должен иметь инвентарный номер. В паспорте указываются инвентаризационная стоимость объекта, а также инвентаризационная оценка (для нало¬гообложения граждан) на день выдачи.

На жилые и нежилые помещения в зданиях, как правило, выда¬ются выписки из технических паспортов. Выписки должны также содержать план и экспликацию помещения, инвентарный номер, инвентаризационную оценку. Копии технических паспортов и вы¬писок должны быть заверены подписью должностного лица и печатью БТИ.

В соответствии с Положением о государственном учете жилищ¬ного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановле¬нием Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301, и Положени¬ем об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градо¬строительной деятельности плановая техническая инвентаризация проводится не реже одного раза в пять лет. Документы техничес¬кого учета действительны в течение данного срока. Однако в раз¬личных регионах может быть установлен иной «срок действитель¬ности» документов БТИ (3 года, 1 год, 6 месяцев и пр.). Если со дня составления технического описания объекта до даты его представ¬ления в учреждение юстиции «срок действительности» истек, до¬полнительно может потребоваться справка БТИ об отсутствии из¬менений в объекте.

Внеплановая инвентаризация проводится при изменении техни¬ческих или качественных характеристик объекта учета (переплани¬ровка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении сделок, подлежащих государственной регистрации.

После регистрации подлинники документов, содержащих техническое описание объекта, должны быть возвращены правообладате¬лю. В дальнейшем при совершении сделок технический паспорт объекта или выписка из него может передаваться правообладателем приобретателю одновременно с передачей недвижимости в соответствии с п. 2 ст. 456 ГК РФ.

Если право на объект возникло до 31 января 1998 г. и впервые в Едином государственном реестре, то необходимы сведения об отсутствии (или наличии) ранее возникших и уч¬тенных в БТИ арестов, запретов, прочих ограничений (обремене¬нии) прав. Некоторые БТИ при наличии записей об арестах не выда¬ют техническую документацию, другие БТИ указывают на отсутст¬вие ограничений в техническом описании объекта. Если наличие либо отсутствие ограничений не указано в техническом описании объектов, то для регистрации прав заявителя, впервые обратившего¬ся в учреждение юстиции, дополнительно необходима справка (так называемая «форма на отчуждение»). Если на регистрацию пред¬ставляется нотариально удостоверенный договор, то продавцу дос¬таточно представить копию такой справки, истребованной нотариу¬сом при удостоверении сделки. Учреждение юстиции в порядке, установленном п. 3 ст. 8 Закона о государственной регистрации, вправе самостоятельно запросить в БТИ информацию об ограниче¬ниях и запрещениях. В дальнейшем при регистрации последующих сделок и перехода прав справки БТИ об отсутствии ограничений (обременении) не требуется, поскольку после вступления в силу Закона о государственной регистрации регистрацию ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество должны осуществ¬лять учреждения юстиции. Суды и иные органы, наложившие арест на недвижимое имущество, обязаны в трехдневный срок направлять заверенные копии в учреждения юстиции (п. 2 ст. 28 Закона о госу¬дарственной регистрации).

Следует подчеркнуть, что технические паспорта и выписки из них не являются правоустанавливающими документами. Сведения в них о правообладателях не имеют юридической силы. Поэтому, если в техническом паспорте, выписке, справке указан прежний соб¬ственник (или вообще не указан), это не препятствует государствен¬ной регистрации сделки и прав нового собственника. Техническое описание является источником сведений об объекте недвижимости, но не о правах на него. Повторного изготовления копии техничес¬кого паспорта или переоформления его на нового правообладателя для государственной регистрации не требуется.
Для регистрации прав на земельный участок потребуется тан участка (выписка из кадастрового дела), заверенный организацией кадастрового учета. В описании земельного участка указываются: местонахождение участка (относительно ближайших админи¬стративных и хозяйственных ориентиров — сельсовета, колхоза, товарищества, кооператива и населенных пунктов); кадастровый номер, кадастровая оценка в баллогектарах, категория и целевое назначение земель. К описанию прикладывается чертеж границ, на котором показываются водные объекты или объекты, служащие границами участка (реки, озера, каналы, дороги и пр.), границы и кадастровые номера соседних примыкающих земельных участков, границы и номера территорий или зон с особым или ограниченным режимом использования (например, водоохранные зоны), границы территорий, обремененных правами других физических или юриди¬ческих лиц (например, подземные коммуникации). Допускается обо¬значение только границ участка без указания координат поворотных точек. Чертеж также заверяется в земельном комитете. Естественно, что для регистрации последующих сделок с этим участком, повтор¬ного изготовления плана не требуется (он будет приложен к догово¬ру). Для нотариального удостоверения также требуется справка о нормативной цене земли.

8. Дополнительные документы для государственной регист¬рации. Данные документы должны быть представлены в случаях, установленных законом. Они должны подтверждать законность сделки и служить защите прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке. Документы, которые необходимы для но¬тариального удостоверения сделки, требуются и для государствен¬ной регистрации, поэтому лучше их иметь в двух экземплярах или сохранить копии. Дополнительные документы требуются в следую¬щих случаях.

1. Предметом договора является квартира, часть квартиры, комната, жилой дом, часть жилого дома. Требуется документ о за¬регистрированных (прописанных) в продаваемом жилом помещении лицах с указанием их прав пользования (справка паспортного стола, выписка из домовой книги), заверенный должностным лицом, от¬ветственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства. Эти документы указывают на отсутствие или наличие лиц (несовершеннолетних, членов семьи собственника, нанимателем), сохраняющих права пользования жилым помещением после его отчуждения. Указание таких лиц является существенным условием договора купли-продажи жилого помещения (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Для квартир в новостройках представляется справка о том, что лицевой счет не открывался. Чаще всего еще необходима справка об отсутствии задолженности по квартплате. Строго говоря, такая задолженность не может служить препятствием для распоряжения квартирой (в договоре может быть указано, что ее должен погасить покупатель), но при возможности эту справку лучше взять. Если предметом договора является жилой дом, то представляется вы¬писка из домовой книги, заверенная местной администрацией.

2. Собственниками, долевыми собственниками имущества явля¬ются несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние) или недееспособные граждане. От их имени договор подписывается ро¬дителями, усыновителями или опекунами (ст. 28, 29 ГК РФ). Требу¬ется письменное согласие органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ). Данная статья ГК РФ также запрещает сделки между подо¬печными и их законными представителями, за исключением переда¬чи имущества в дар или безвозмездное пользование подопечному.

3. Собственниками, долевыми собственниками имущества явля¬ются несовершеннолетние, в возрасте от 14 до 18 лет или ограни¬ченно дееспособные граждане. Договор подписывается ими само¬стоятельно (ст. 26, 30 ГК РФ), но при этом требуется письменное одобрение или согласие родителей, усыновителей или попечителей (ст. 26 ГК РФ), а также письменное согласие органов опеки и попе¬чительства (ст. 37 ГК РФ).

4. В жилом помещении проживают несовершеннолетние, не яв¬ляющиеся собственниками. Требуется письменное согласие органов опеки и попечительства (ст. 292 ГК РФ).

5. Отчуждаемое имущество было унаследовано собственником или подарено ему. Требуется справка из налоговой инспекции об уп¬лате налога на наследство или дарение, поскольку только после уп¬латы данного налога собственник может совершать сделки с унасле¬дованным или подаренным имуществом (ст. 8 Закона РФ от 12 декабря 1991 г. № 2020-1 «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения»).

6. Возмездная сделка отчуждения доли в праве общей соб¬ственности (но не конкретной части объекта) влечет необходимость представления письменного отказа от права преимущественной по¬купки отчуждаемой доли другими долевыми собственниками (ст. 250 ГК РФ) (ст. 24 Закона о государственной регистрации прав) (подробнее см. главу, посвященную общей собственности).

7. Объект находится в общей совместной собственности, в том числе общей собственности супругов. Договор подписывается одним из них. Требуется нотариально удостоверенное согласие друго¬го супруга (ст. 35 Семейного кодекса РФ). Возможно подписание договора обоими супругами как совместными собственниками, в этом случае нотариального согласия на сделку не требуется. Пись¬менного согласия остальных совместных собственников формально не требуется (ст. 253 ГК РФ), но, учитывая особенности приватизации жилых помещений, лучше такой документ получить.

8. Объект передан ранее в доверительное управление (в том чис¬ле и на основании заключенного с органами опеки договора управ¬ления имуществом подопечного или безвестно отсутствующего гражданина (ст. 38,43 ГК РФ)). Договор подписывается доверитель¬ным управляющим с указанием «Д.У.» (ст. 1012 ГК РФ). Если воз¬можность отчуждения не предусмотрена договором доверительного управления, доверительный управляющий может заключить сделку от имени собственника, действуя по доверенности. До совершения сделки передача недвижимости в доверительное управление долж¬на быть зарегистрирована в Едином государственном реестре (ст. 1017 ГКРФ).

9. Объект обременен правами получателя ренты (правоуста¬навливающим документом продавца является договор пожизненного содержания с иждивением). Требуется согласие получателя ренты на отчуждение объекта (ст. 604 ГК РФ), даже если он не проживает в этом помещении. Но согласие на отчуждение не избавляет недвижи¬мость от обременения, права нового собственника также будут огра¬ничены обязательствами пожизненного содержания с иждивением (ст. 586ГКРФ).

10. Объект находится в залоге (в том числе и в залоге в силу зако¬на при купле-продаже в кредит с рассрочкой платежа, когда прода¬вец приобретает право залога на переданное покупателю имущество до его полной оплаты, если иное не установлено договором, — п. 5 ст. 488 ГК РФ). Требуется согласие залогодержателя на распоряже¬ние объектом (ст. 353 ГК РФ). При переходе права залог сохраняет¬ся (ст. 346 ГКРФ).

11. Объект находится на территории закрытого админист¬ративно-территориального образования (военного городка). Закон РФ от 14 июля 1992 г. № 3297-1 «О закрытом административно-тер¬риториальном образовании» (с изменениями от 28 ноября 1996 г., 31 июля 1998 г.) предусматривает, что граждане, приватизировавшие занимаемые ими жилые помещения, и собственники жилых домов, находящихся на территории закрытого административно-территори¬ального образования, вправе совершать сделки с гражданами, постоянно проживающими или работающими на территории закрытого административно-территориального образования, или юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на данной территории, а также с гражданами Российской Федерации, получившими разрешение на постоянное проживание на террито¬рии закрытого административно-территориального образования. Поэтому, если гражданин приобретает квартиру в военном городке, не будучи прописанным на его территории, потребуется подтверж¬дение, что он постоянно работает на этой территории или полу¬чил разрешение на проживание.

12. Объект находится на арендуемом продавцом земельном участ¬ке. Договором аренды может быть предусмотрена необходимость согласия арендодателя земельного участка на отчуждение располо¬женной на нем недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Для сделок с участием юридических лиц к данному перечню мо¬гут добавиться другие документы в следующих случаях.

1. Имуществом распоряжается организация, не имеющая права собственности (индивидуальные частные (семейные) предприятия, предприятия, созданные обществами потребительской коопера¬ции, предприятия общественных организаций и др. в соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Требуется письменное согласие собственника или его полномочного органа на отчуждение имущества (с указанием объекта, цены и покупателя) или совершение сделки самим соб¬ственником.

2. Продажа недвижимости государственными и муниципаль¬ными предприятиями. На возможность совершения таких сделок должно быть указано в уставе предприятия (поскольку у него специ¬альная правоспособность — п. 1 ст. 49 ГК РФ), а также требуется согласие соответствующего комитета по управлению имуществом (ст. 295 ГК РФ). При отчуждении имущества предприятиями желез¬нодорожного транспорта требования такие же, поскольку согласие Министерства путей сообщения РФ может быть дано только на рас¬поряжение недвижимостью без изменения федеральной собствен¬ности (п. 2 ст. 4 Федерального закона от 25 августа 1995 г. № 153-ФЗ «О федеральном железнодорожном транспорте»).

В случае приобретения имущества государственным или муниципальным предприятием у него возникает не право собст¬венности, а право хозяйственного ведения (п. 2 ст. 299 ГК РФ).

3. В хозяйственных товариществах и обществах существует особый порядок принятия решения о совершении обществом сделки (см. табл. 1, 2). В соответствии с Федеральными законами от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (в редакции от 24 мая 1999 г. № 101-ФЗ и от 7 августа 2001 г. № 120-ф3), от 19 июля 1998 г. «Об особенностях правового положения акционерных об¬ществ работников (народных предприятий)», от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (в ред. от 31 декабря 1998 г. № 193-ФЗ) особые требования предъявляются к крупным сделкам, а также к сделкам, в которых имеется заинтере¬сованность.

Лицами, заинтересованными в совершении обществом сделки, признаются член совета директоров (наблюдательного совета) общества, лицо, занимающее должность в иных органах управления общества, акционеры и участники, владеющие совместно со своим аффилированным лицом (лицами) 20% или более голосующих акций или голосов общества, в случае, если указанные лица, их супруги, родители, дети, братья, сёстры, а также все их аффилированные лица являются стороной такой сделки или участвующего в ней в качестве представителя или посредника; занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной сделки или участвующего в ней в качестве представителя или посредника. Аффилированные лица – физические и юридические лица, способные оказывать влияние на деятельность юридических и (или) физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность.

4. Если в собственности государства осталось свыше 25% акций приватизированного предприятия, то на совершение таким акционерным обществом сделок с недвижимостью требуется согласие соответствующего комитета по управлению имуществом. Для проверки данного требования акционерное общество должно представить в регистрирующий орган выписку из реестра акционеров с указанием количества акций, принадлежащих государству, физическим и юридическим лицам.

Если цена договора превышает количество установленных законом минимальных размеров оплаты труда, то в соответствии с антимонопольным законодательством может потребоваться согласование сделки с территориальным управлением Государственного комитета по антимонопольной политике.

ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ И ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

ДОЛЯ В ПРАВЕ ИЛИ ЧАСТЬ В ОБЪЕКТЕ ?

Как известно, общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц неделимого имущества или имущества, которое не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на неделимое имущество возникает как на основании закона, так и на основании договора (п. 4 ст. 244 ГК РФ). Примеров законных или договорных оснований для возникновения общей собственности множество: наследование, совместная собственность супругов и членов крестьянского фермерского хозяйства, приватизация квартиры всеми членами семьи. Общая собственность с определением доли в праве собственности является долевой собственностью, без определения таких долей общая собственность является совместной.

Доля в праве общей собственности является не вещью (материальным объектом), а правом (идеальным объектом). Соответственно доля в праве собственности выражается в виде простой дроби и не может быть выражена в виде частей имущества (комнат, помещений, квадратных метров площади и т.п.). Разница здесь существенная: если речь идёт о доли в праве, то объект недвижимости в целом (например, жилой дом) принадлежит нескольким собственникам с определением их долей в праве общей собственности, а если о части в объекте, то объектом права является обособленная часть жилого дома, состоящая из конкретных помещений, и принадлежит она только одному гражданину. Выражение «1/2 доля жилого дома, состоящая из двух комнат», наверное, потому что в нём смешаны два понятия и совершенно не ясно, что находится в собственности у гражданина – часть жилого дома в виде конкретных помещений (и он единственный их хозяин), либо он обладает правом общей долевой собственности на весь жилой дом, и его доля в праве составляет ½.

Аналогично, например, в п. 54 Инструкции «О порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР» утверждённой приказом министра юстиции РСФСР от 6 января 1987 г. № 01/16-01, которой руководствуются также и частные нотариусы, содержалось требование в тексте договора об отчуждении доли жилого дома указывать арифметические доли, а не конкретные части дома (в настоящее время данная инструкция отменена).

Гражданин может полагать, что его 1/2 - это полдома, где он давно проживает и которую постоянно самостоятельно ремонтирует и благоустраивает ст. 247 ГК РФ, действительно, предоставляет участнику долевой собственности право владеть и пользоваться частью общего имущества, пропорциональной его доле. Данные права пользования и владения государственной регистрации не подлежат. Пользоваться и владеть – это значит, проживать, но распорядиться можно только долей в праве, причём при возмездном отчуждении эту долю надо сначала предложить другим собственникам (ст. 250 ГК РФ). А если гражданин является собственником обособленной части дома, то он пользуется, владеет и распоряжается ею единолично, и при продаже не надо сначала предлагать купить свою долю соседу. Правда, наличие в собственности у каждого соседа конкретных частей дома может повлечь законный вопрос: а чья крыша, подвал, водопровод, стена между частями дома? Отношения между соседями могут быть урегулированы применением по аналогии ст. 290 ГК РФ «Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме», а также ст. 8 «Права собственности на общее имущество в кондоминиуме» и ст. 9 «Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме» Федерального закона от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ с дополнениями и изменениями «О товариществах собственников жилья». Данные нормы устанавливают законный режим долевой собственности собственников квартир или иных помещений на общие помещения и несущие конструкции дома, электрическое и сантехническое оборудование, находящееся как в помещениях, так и за их пределами, элементы благоустройства и озеленения. Особенность доли в праве на общее имущество дома такова, что: 1) она не отчуждается отдельно от права собственности на квартиру или конкретную часть дома; 2) она не подлежит отдельной государственной регистрации, поскольку автоматически переходит вместе с правом собственности на отдельное помещение; 3) на неё не распространяется право преимущественной покупки. Смысл этой регулируемой и неотчуждаемой доли в праве очевиден: собственники могут пользоваться общим имуществом и должны нести соразмерные своей доле расходы по её содержанию. Так что если над вашей половиной рухнули стропила, то производить ремонт надо сообща.

Неприятные последствия может повлечь неправильное определение долевой собственности на домовладение вместо определения собственности на конкретные объекты недвижимости, входящие в состав этого домовладения как объекта технического учёта. Например, двое граждан унаследовали в равных долях домовладение, представляющее собой жилой дом с хозяйственными постройками на одном земельном участке. Один из них построил на общем земельном участке новый жилой дом и как застройщик оформил по всем правилам акт ввода в эксплуатацию. Кто будет собственником этого жилого дома? Естественно, что застройщик. Но на практике случалось, что БТИ выдавало такому гражданину справку на ½ доли домовладения, включающего теперь два жилых дома с хозяйственными постройками. Легко представить себе радость другого долевого собственника, ½ доля в праве которого теперь распространилась и на чужой дом. Если считать постройку нового жилого дома улучшением общего домовладения, то согласно п. 3 ст. 245 ГК РФ отделимые улучшения общего имущества поступают в собственность того из участников, кто их произвёл. Но, строго говоря, новый жилой дом – это новый объект недвижимости, созданный собственником для себя, и режим общей собственности остальных объектов в домовладении на него не распространяется. Обычно на практике эту проблему разрешают выделом нового объекта технического учёта – домовладения – и присвоением ему нового адреса.

Общая собственность прекращается в результате реального раздела общего имущества, например на основании мирового соглашения, утверждённого судом. При этом возникает право собственности каждого из собственников на конкретную изолированную часть объекта, например в виде комнат и помещений. В случае дальнейшего отчуждения части дома соблюдения права преимущественной покупки не требуется.

Не является долевой собственностью имущество юридического лица. Собственность юридического лица не может одновременно находиться в собственности его учредителей – физических и юридических лиц. В соответствии с п. 1 ст. 66 ГК РФ имущество, созданное за счёт вкладов учредителей (участников), принадлежит хозяйственному товариществу или обществу на праве собственности. Имущество потребительского общества не распространяется по долям (вкладам) между его пайщиками. Доли в уставном капитале участников общества с ограниченной ответственностью также не означают, что имущество общества принадлежит его участникам на праве общей собственности.

Крестьянское (фермерское) хозяйство является объединением граждан на основе общего имущества без образования юридического лица. Глава хозяйства признаётся индивидуальным предпринимателем (п. 2 ст. 23 ГК РФ). Имущество, приобретённое для хозяйства на общие средства его членов или полученное в результате хозяйственной деятельности, поступает в совместную собственность, если договором между ними не установлено иное (ст. 257 ГК РФ). При выходе одного из участников из хозяйства выдела имущества в натуре не происходит.

ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ: ВМЕСТЕ ИЛИ ПОРОВНУ ?

В соответствии с п. 3 ст. 244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности. Следовательно, долевая собственность при общей собственности является правилом, а совместная – исключением. Законом установлены следующие случаи возникновения совместной собственности:

1) собственность супругов в соответствии с п. 1 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ, если договором между ними не установлено иное;

2) собственность на имущество крестьянского (фермерского) хозяйства в соответствии с п. 1 ст. 257 ГК РФ, если договором между членами хозяйства не установлено иное;

3) собственность членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества на имущество общего пользования, приобретённое или созданное таким товариществом за счёт целевых взносов в соответствии с п. 2 ст. 4 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»;

4) собственность на земельный участок, передаваемый за плату членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, в соответствии с п. 4 ст. 14 данного Закона.

Немного о совместной собственности супругов. Ст. 34 Семейного кодекса РФ устанавливает законный режим имущества супругов – совместную собственность. Этот режим распространяется на имущество, нажитое супругами во время брака, независимо от того, на имя кого из них оно приобреталось. Но режим совместной собственности может быть изменён: а) брачным договором между супругами (п. 1 ст. 33 Семейного кодекса РФ); 2) соглашением о разделе общего имущества; в) судебным решением (ст. 38 Семейного кодекса РФ). Согласно ст. 36 Семейного кодекса РФ не является совместной собственностью имущество: 1) принадлежащее одному из супругов до вступления в брак; 2) унаследованное им в период брака; 3) подаренное ему в период брака; 4) полученное по иным безвозмездным сделкам, в том числе по договору безвозмездной передачи жилья (приватизации). Следует отметить, что режим совместной собственности сохраняется и после расторжения брака, если раздел общего имущества не произведён. требования о разделе могут быть заявлены в течение трёх лет после расторжения брака (п. 7 ст. 38 Семейного кодекса РФ).

Ранее Законом РФ «О приватизации жилья в Российской Федерации» в ст. 4 был предусмотрен порядок безвозмездной передачи жилых помещений в общую собственность (совместную или долевую) совместно проживающих в них граждан в соответствии с заключенным договором передачи. безвозмездная передача квартир осуществлялась в совместную собственность всех проживающих, не являющихся супругами. К каким последствиям это приводило? Во-первых, совместная собственность - это особые доверительные отношения между собственниками, в том числе и по распоряжению недвижимостью. Согласие всех совместных собственников предполагается независимо от того, кем из них совершается сделка по распоряжению общим имуществом, причём в праве совершать сделки с общим имуществом каждый из участников совместной собственности (п. 2 ст. 253 ГК РФ). Для супругов предусмотрена необходимость представления нотариально удостоверенного согласия на совершение такой сделки. Необходимость согласия всех собственников для совершения дарения совместной собственности также установлена п. 2 ст. 576 ГК РФ, но для иных сделок от других участников совместной собственности такого согласия не требуется. Формально, если квартира приватизирована в совместную собственность, например совершеннолетними братом и сестрой (матерью и дочерью), то при отчуждении одним (одной) из них квартиры никто истребовать согласие другого участника общей собственности не обязан. Другим совместным собственникам предоставлено право в дальнейшем (после продажи) в суде доказывать, что у продавшего совместное имущество не было таких полномочий, а покупатель об этом знал или должен был знать (п. 3 ст. 253 ГК РФ). Иное дело – долевая собственность: распоряжение ею осуществляется по соглашению всех участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

В связи с изменениями в Законе РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», внесёнными Федеральными законами, лицам не являющимися супругами, жилое помещение может передаваться только в долевую собственность. Супруги при приватизации могут приобрести помещения как в совместную, так и долевую собственность.

В случае смерти одного из совместных собственников для оформления наследства необходимо определение его доли. Если скончался один из супругов, то его долю определит нотариус по письменному заявлению наследников и с согласия пережившего супруга. В специальном определении она не нуждается – законом определена половина (ст. 75 Основ законодательства РФ о нотариате). Но если совместными собственниками являются не супруги, то определение доли умершего производится по соглашению между живыми совместными собственниками и наследниками, как универсальными правопреемниками наследодателя. Естественно, что ни само соглашение, ни право долевой собственности умершего зарегистрировано в учреждении быть не может (все его права прекратились смертью), что может вызвать проблемы с оформлением наследства, вплоть до судебного разбирательства. Зачем с такими сложностями превращать совместную собственность в долевую, когда это можно было сделать сразу (при приватизации)?

Следует также отметить, что в случае обмена квартиры, приватизированной лицами, не являющимися супругами, в совместную собственность, на другую квартиру они не смогут приобрести права совместной собственности, так как договор мены уже не является основанием для возникновения совместной собственности.

Законодательством не предусмотрено возникновение одновременно совместной и долевой собственности на один и тот же объект недвижимого имущества. В связи с этим, например, невозможно заключение договоров приватизации коммунальных квартир, когда в совместную собственность в семье, проживающей в одной комнате, передаётся доля квартиры. В этом случае приватизируется либо одна комната в совместную собственность (это уже допускается на основании Постановления Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. № 25-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросами Волгоградской Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В. А. Москтипанова»), либо вся коммунальная квартира передаётся в долевую собственность всех участвующих в приватизации жильцов с определением долей.

Согласно п. 1 ст. 245 ГК РФ, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех её участников, доли считаются равными (презумпция равенства долей). Например, если на государственную регистрацию будет представлен договор передачи квартиры в общую собственность семьи из трёх человек без указания вида собственности (совместной или долевой) и размера долей совместно проживающих членов семьи, регистратор имеет основание при наличии соответствующих заявлений от собственников произвести регистрацию права долевой собственности каждого из них с указанием 1/3 доли в праве.

При отчуждении доли в праве не требуется составление передаточного акта. Договор (соглашение) об установлении (изменении) долей не является сделкой, подлежащей государственной регистрации. На основании данной сделки и документа, подтверждающего возникновение общей собственности, регистрируется право собственности каждого из сособственников с указанием размера долей.

ПОРЯДОК РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Особенности государственной регистрации права долевой собственности определяются способом его приобретения.

При возмездном отчуждении доли постороннему лицу остальные участники общей собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (п. 1 ст. 250 ГК РФ). В этом случае согласно п. 1 ст. 24 Закона о государственной регистрации прав к заявлению о регистрации должны быть приложены документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продаёт её.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в учреждении юстиции или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Если к заявлению о государственной регистрации не приложены отказы остальных участников долевой собственности от покупки доли, а на день подачи заявления о государственной регистрации не истёк срок со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, то государственная регистрация приостанавливается до истечения такого срока. После окончания срока приостановления государственная регистрация дол¬жна быть проведена в общем порядке в течение месяца.